Les procédures de saisie immobilière et de licitation judiciaire tendent toutes deux à faire vendre un bien immobilier aux enchères.
Quelque peu similaires dans leur finalité (la vente d'un bien immobilier aux enchères), les deux procédures se distinguent par leur déroulement.
La saisie immobilière
La saisie immobilière est tout d'abord, comme son nom l'indique, une saisie.
Il s'agit d'une mesure d'exécution forcée par laquelle un créancier muni d'un titre exécutoire peut appréhender le bien immobilier de son débiteur et le faire vendre aux enchères pour obtenir ainsi le paiement de sa créance.
• Le commandement de payer valant saisie immobilière
Le premier acte délivré à la requête du créancier est appelé un "commandement de payer valant saisie immobilière".
Il s'agit d'un acte signifié par un Huissier de Justice. Il consiste, pour le créancier à mettre, en demeure le débiteur de le payer sous 8 jours (ce délai est d'un mois à l'égard du tiers saisi). Si le débiteur ne règle pas les sommes qui lui sont réclamées dans le délai imparti, le créancier peut alors poursuivre la procédure.
Après avoir fait établir par un Huissier de Justice un procès-verbal de description du bien appartenant au débiteur, le demandeur appelé "créancier poursuivant" passe à l'étape suivante : l'assignation en justice.
A noter : le débiteur peut contester la procédure dès la délivrance du commandement.
• L'assignation et l'audience d'orientation
Le créancier fait délivrer au débiteur une assignation à comparaître devant le Juge de l'Exécution du Tribunal Judiciaire.
Là encore, il s'agit d'un acte d'Huissier de Justice qui est signifié au débiteur.
C'est une invitation à comparaître devant le juge à une audience appelée "audience d'orientation".
Par l'enregistrement de l'assignation auprès du greffe du tribunal, le juge est saisi de l'affaire.
Il est primordial pour le débiteur de se défendre lors de cette audience au cours de laquelle la suite de la procédure se décide : elle peut prendre le virage d'une vente amiable ou filer vers son but initial, à savoir la vente aux enchères publiques du bien immobilier.
Pour obtenir un délai et la permission de chercher un acquéreur, le débiteur doit fournir un certain nombre d'éléments justifiant qu'une vente non-judiciaire est susceptible d'intervenir rapidement dans des conditions financières correspondant au marché actuel.
Si le débiteur obtient l'autorisation de vendre son bien à l'amiable, le dossier sera renvoyé à une nouvelle audience fixée dans un délai maximum de 4 mois. Il s'agit de l'audience de rappel.
Si le débiteur fait défaut ou que sa demande de conversion en vente amiable est rejetée, le juge ordonnera la mise en vente forcée du bien et fixera l'audience d'adjudication.
A savoir : sauf dans l'hypothèse où le débiteur sollicite uniquement la vente amiable de son bien sans formuler de critiques, le recours à un avocat est obligatoire. Dans tous les cas, il est important d'être accompagné par un professionnel du droit pour être conseillé au mieux.
• Le jugement d'orientation
A l'audience d'orientation, le Juge de l'Exécution met sa décision en délibéré, c'est-à-dire qu'il indique la date à laquelle il rendra son jugement appelé "jugement d'orientation".
Après avoir vérifié le titre sur lequel le demandeur fonde sa procédure et tranché les éventuelles contestations soulevées, le Juge de l'Exécution fixe le montant de la créance du poursuivant et détermine les modalités de poursuite dans le jugement d'orientation.
Le Juge de l'Exécution décide de l'orientation amiable ou judiciaire de la procédure.
Il a le pouvoir d'ordonner la vente forcée du bien à la barre du tribunal ou d'accorder au débiteur un délai pour vendre son bien à l'amiable.
Il fixe ainsi soit l'audience d'adjudication (date à laquelle le bien sera vendu aux enchères), soit l'audience de rappel lors de laquelle le juge contrôlera la régularité de l'acte de vente amiable.
La décision du Juge de l'Exécution est susceptible de recours.
• L'audience d'adjudication ou l'audience de rappel
Si la vente forcée est ordonnée, l'audience d'adjudication est fixée par le jugement d'orientation.
Une publicité annonçant la vente forcée est faite par le créancier poursuivant. Une annonce paraît dans les journaux et des affiches sont posées en limite de propriété du bien ainsi qu'au tribunal.
La mise à prix, telle qu'elle a été fixée par le créancier dans le cahier des conditions de vente ou modifiée par le juge, est annoncée publiquement.
Il s'agit du prix d'appel auquel le bien va être mis en vente lors de l'audience d'adjudication.
Une visite du bien est assurée par un Huissier de Justice.
Les personnes intéressées pour monter les enchères doivent prendre un avocat auquel elles donnent mandat de porter les enchères.
Lors de l'audience, les enchères sont portées à tour de rôle par les avocats mandatés.
La dernière enchère portée, si elle n'est pas couverte pendant 90 secondes, emporte adjudication du bien.
A savoir : lorsque vous souhaitez vous porter acquéreur dans le cadre d'une vente aux enchères, gardez à l'esprit que pour déterminer votre enveloppe budgétaire, il faudra prendre en compte non seulement le prix d'adjudication, mais également un ensemble de frais qui peuvent vous être chiffrés par votre avocat (frais préalables, émoluments de vente, droits d'enregistrement, etc...).
Si le débiteur est autorisé à vendre son bien à l'amiable, sous réserve d'avoir fourni un ensemble de justificatifs, le juge fixe l'audience de rappel lors de laquelle l'affaire sera de nouveau évoquée. Le but de cette audience est de vérifier que les conditions posées par le magistrat ont été respectées.
Il est à noter que la saisie peut également concerner le bien d'un tiers, appelé tiers détenteur, dans l'hypothèse où cette personne a donné son immeuble en garantie.
La saisie immobilière répond à des règles spécifiques très strictes. Bien maîtriser la procédure permet au débiteur de mieux se défendre. Concernant le créancier, cette procédure est une arme redoutable lorsqu'elle est mise en œuvre dans les règles de l'art.
Prenez contact avec mon cabinet pour de plus amples renseignements.
La licitation judiciaire
La procédure de licitation judiciaire tend également à la vente judiciaire d'un bien immobilier. Sa particularité tient au fait qu'elle s'applique à un bien immobilier figurant dans une masse à partager, et en particulier dans une indivision.
Dès lors, à la différence de la saisie immobilière, la procédure n'est pas engagée par un commandement de payer mais par la délivrance d'une assignation à comparaître devant le Tribunal Judiciaire signifiée aux parties par acte d'Huissier de Justice.
Cet acte est délivré soit à l'initiative de la personne qui souhaite sortir de l'indivision (dans un cas où une issue amiable n'a pu aboutir), soit à l'initiative du créancier de l'un des co-indivisaires qui souhaite appréhender la part de son débiteur dans le partage.
Il est par exemple possible d'aboutir à une licitation entre ex-époux, à l'initiative de l'un d'entre eux, pour parvenir à la vente d'un bien immobilier lorsque l'autre ex-époux ne peut pas racheter la part de son ancien conjoint ou ne veut pas vendre spontanément le bien.
La procédure suit le parcours habituel d'un dossier devant le Tribunal Judiciaire. La représentation par avocat est donc obligatoire.
A l'issue d'une procédure contradictoire, un jugement ordonnant la vente sur licitation du bien est rendu par le Tribunal Judiciaire.
La vente en elle-même se déroule, à l'instar de la vente sur saisie immobilière, devant le Juge de l'Exécution et par l'intermédiaire d'un avocat.
Préalablement à l'audience de vente, un cahier des conditions de vente est rédigé et déposé au greffe du tribunal, les co-indivisaires sont convoqués à l'audience de vente et ladite vente est annoncée par voie de publicités.
Les enchères sont portées dans les mêmes conditions qu'exposées ci-dessus.
En sus du prix de vente, des frais sont également à prévoir au même titre que dans le cadre d'une vente sur saisie immobilière.
Que vous soyez créancier, débiteur ou propriétaire indivis souhaitant sortir d'une indivision, il est indispensable de vous rapprocher d'un avocat pour vous renseigner et faire valoir vos droits.
Pour toute question ou demande d'informations, n'hésitez pas à me contacter.
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